Droit et financement
Contribution sur les revenus locatifs : calcul et paiement
La contribution sur les revenus locatifs expliquée : redevables, taux de 2,5 %, calcul, déclaration et paiement pour éviter les erreurs.
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La contribution sur les revenus locatifs (CRL) est une taxe de 2,5 % assise sur les loyers nets encaissés par certaines personnes morales, principalement les sociétés et organismes passibles de l’impôt sur les sociétés. Elle vise les locaux d’habitation, professionnels ou commerciaux situés dans des immeubles achevés depuis au moins quinze ans. Le calcul est simple : recettes nettes de la période multipliées par 2,5 %. Le paiement suit le calendrier de l’impôt sur les sociétés, avec un acompte puis un solde. Un particulier qui loue en direct n’y est pas soumis.
Derrière cette règle courte se cachent des points qui font souvent hésiter les gérants de SCI, les associations propriétaires et les comptables : quelles recettes retenir, quels locaux sont exonérés, à quelle date payer, comment enregistrer la charge. Ce guide reprend chaque étape dans l’ordre où elle se présente.
Contribution annuelle sur les revenus locatifs : qui est redevable
La CRL est prévue par le Code général des impôts (articles 234 nonies et suivants). Elle a remplacé l’ancien droit de bail et ne concerne pas tous les propriétaires. Le critère décisif est le régime fiscal du bailleur, pas la nature du bien.
Sont en principe redevables :
- les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés qui donnent des locaux en location : SA, SAS, SARL, ou SCI ayant opté pour l’IS ;
- les organismes passibles de l’impôt sur les sociétés, ce qui peut inclure des associations, fondations ou autres organismes sans but lucratif imposés au taux réduit sur leurs revenus patrimoniaux, dont les loyers ;
- les sociétés de personnes, comme une SCI à l’impôt sur le revenu, pour la fraction des loyers correspondant aux droits d’associés eux-mêmes soumis à l’impôt sur les sociétés.
À l’inverse, le particulier qui loue un appartement en nom propre, ou via une SCI dont tous les associés sont des personnes physiques, ne paie pas la CRL. Ses loyers supportent l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, ce qui est un mécanisme distinct.
Les locaux d’habitation, professionnels ou commerciaux visés
La contribution porte sur la location de locaux d’habitation, de bureaux, de locaux professionnels ou commerciaux. Condition importante : l’immeuble doit être achevé depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l’année d’imposition. Un immeuble neuf livré récemment n’entre donc pas encore dans le champ, alors qu’un immeuble du centre ancien d’Orléans détenu par une société y entre presque toujours.
Les exonérations à vérifier avant de calculer
Plusieurs situations sortent du champ de la CRL. Les principales concernent :
- les locations soumises à la TVA, de plein droit ou sur option (cas fréquent des locaux professionnels nus loués à un assujetti) ;
- les locaux dont le loyer annuel ne dépasse pas un seuil fixé par la loi (1 830 euros par local) ;
- les logements gérés par les organismes HLM et certaines sociétés d’économie mixte pour leur activité sociale ;
- les locaux appartenant à l’État, aux collectivités territoriales ou à leurs établissements publics.
Concrètement, avant tout calcul, dressez la liste de vos baux et notez pour chacun la date d’achèvement de l’immeuble, le régime de TVA et le montant du loyer annuel. Cette fiche suffit à isoler les locaux réellement taxables.
Calcul de la contribution sur les revenus locatifs : taux de 2,5 % et recettes nettes
Le taux est unique : 2,5 %. Il s’applique aux recettes nettes perçues au cours de l’année civile, ou de l’exercice comptable lorsque le bailleur est une société dont l’exercice ne coïncide pas avec l’année civile.
Les recettes nettes correspondent aux loyers effectivement encaissés, diminués des charges que le propriétaire supporte pour le compte du locataire et qui lui sont remboursées. Trois conséquences pratiques en découlent. Un loyer facturé mais impayé n’entre pas dans la base tant qu’il n’est pas encaissé. Les provisions sur charges récupérables (eau, entretien des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères) ne sont pas taxées. Un dépôt de garantie n’est pas une recette, sauf s’il est conservé pour compenser des loyers non payés.
| Étape | Ce qu’il faut retenir | Exemple pour une SCI à l’IS |
|---|---|---|
| 1. Sommes encaissées | Loyers et charges perçus sur la période | 27 600 euros |
| 2. Charges refacturées | Charges payées pour le compte des locataires, à déduire | 3 600 euros |
| 3. Locaux exonérés | Loyers des locaux hors champ (TVA, immeuble récent, petit loyer) | 0 euro |
| 4. Base nette | Étape 1 moins étapes 2 et 3 | 24 000 euros |
| 5. CRL due | Base nette multipliée par 2,5 % | 600 euros |
Lorsque la société possède à la fois des locaux taxables et des locaux exonérés, il faut ventiler les encaissements bail par bail. Pour une SCI à l’impôt sur le revenu comptant un associé société, seule la quote-part de loyers correspondant aux parts de cet associé est retenue. La méthode la plus fiable consiste à partir du grand livre des loyers encaissés et non des quittances émises, puis à reporter le résultat dans un tableau de calcul conservé avec les pièces de l’exercice.
Déclarer et payer la CRL selon le calendrier de l’impôt sur les sociétés
Pour les redevables soumis à l’impôt sur les sociétés, la CRL se déclare et se paie avec cet impôt, auprès du service des impôts des entreprises. Le schéma général est le suivant :
- Acompte : il est versé à la date du dernier acompte d’impôt sur les sociétés de l’exercice, soit le 15 décembre pour un exercice calé sur l’année civile. Son montant est déterminé à partir de la contribution due au titre de l’exercice précédent.
- Solde : il est liquidé avec le solde de l’impôt sur les sociétés, au moyen du relevé de solde n° 2572, au plus tard le 15 du quatrième mois qui suit la clôture (le 15 mai pour un exercice clos le 31 décembre). L’acompte déjà versé vient en déduction.
- Télépaiement : le règlement passe par l’espace professionnel sur le site des impôts, comme les autres impôts professionnels.
Les sociétés de personnes et les organismes qui ne relèvent pas du circuit habituel de paiement de l’impôt sur les sociétés suivent des modalités adaptées à leur situation, avec des imprimés spécifiques. Dans ce cas, le plus sûr est de confirmer la procédure auprès du service des impôts des entreprises dont dépend la structure.
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Notez dans votre agenda fiscal les deux échéances, acompte et solde, juste à côté de celles de la taxe foncière. Un retard entraîne en principe des intérêts de retard et une majoration, même pour un montant modeste. Si vous constatez un prélèvement inattendu sur le compte de la société, les réflexes sont proches de ceux décrits pour un double prélèvement de taxe foncière : rapprocher l’avis, le relevé bancaire et la messagerie de l’espace professionnel.
Comptabiliser la contribution sur les revenus locatifs en SCI et la déduire du résultat
La CRL est un impôt à la charge du bailleur. Elle n’est pas un impôt sur les bénéfices : elle est donc déductible du résultat imposable de la société, au même titre que la taxe foncière. C’est une différence nette avec l’impôt sur les sociétés lui-même, qui ne se déduit pas.
Côté comptable, la pratique la plus répandue consiste à enregistrer la charge en classe 6, dans les impôts et taxes :
- compte 63513 « Autres impôts locaux », souvent décliné en sous-compte 635130 dans les plans comptables détaillés, pour constater la charge de l’exercice ;
- compte 444 « État, impôts sur les bénéfices » en contrepartie lorsque la CRL est payée sur les mêmes relevés que l’impôt sur les sociétés, ce qui permet de suivre acompte et solde au même endroit ;
- compte 447 « Autres impôts, taxes et versements assimilés », retenu par certains cabinets pour isoler la dette de CRL de celle d’impôt sur les sociétés.
Le choix entre 444 et 447 relève de l’organisation comptable de la société ; l’essentiel est de s’y tenir d’un exercice à l’autre. À la clôture, si la CRL afférente aux loyers de l’exercice n’est pas encore payée, elle se comptabilise en charge à payer pour respecter le rattachement à l’exercice.
La CRL pèse aussi dans la rentabilité nette d’un investissement locatif en société. Elle fait partie des charges à intégrer dans un plan de financement, au même titre que la taxe foncière, dont l’évolution est détaillée dans notre point sur la réforme des bases de la taxe foncière. Une banque qui étudie le rachat d’un immeuble par une SCI regarde ces charges, et les intégrer dès le départ aide à présenter un dossier de financement cohérent.
CRL et revenus locatifs : les erreurs qui coûtent le plus
La contribution est simple sur le papier, mais les redressements naissent presque toujours des mêmes oublis. Avant de valider le relevé de solde, passez en revue cette liste :
- Taxer les loyers facturés au lieu des loyers encaissés. La base repose sur l’encaissement, ce qui change tout en cas d’impayés.
- Oublier de retrancher les charges récupérées. La base gonfle inutilement et la société paie trop.
- Appliquer la CRL à un local soumis à la TVA. Les deux régimes ne se cumulent pas ; une option pour la TVA fait sortir le bail du champ.
- Ignorer le seuil des quinze ans. Un immeuble qui franchit ce cap au 1er janvier entre dans le champ l’année même ; il faut l’anticiper dans le budget.
- Se croire hors champ en SCI à l’impôt sur le revenu. Dès qu’un associé est une société à l’IS, une quote-part peut être due.
- Refacturer la CRL au locataire. Elle ne figure pas parmi les charges récupérables d’un bail d’habitation ; elle reste au bailleur.
Ces points comptent aussi au moment d’une cession ou d’une transmission. Lors de la vente d’un immeuble détenu en société, les régularisations de CRL et de taxe foncière s’ajoutent aux calculs déjà délicats de la plus-value immobilière. En pratique, faites valider chaque année par l’expert-comptable de la structure la liste des baux taxables et le montant de la base : c’est le contrôle le plus rentable.
Contribution sur les revenus locatifs : réponses aux cas courants
Un particulier qui loue un logement doit-il payer la CRL ?
Non. Un bailleur personne physique qui loue en direct n’est pas redevable de la contribution sur les revenus locatifs. Ses loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, dans la catégorie des revenus fonciers pour une location nue ou des bénéfices industriels et commerciaux pour une location meublée.
Quel est le taux de l’impôt sur le revenu locatif pour un particulier ?
Il n’existe pas de taux unique. Le revenu locatif net s’ajoute aux autres revenus du foyer et subit le barème progressif, selon la tranche marginale du foyer. S’y ajoutent les prélèvements sociaux, dont le taux global est fixé chaque année par la loi et qu’il convient de vérifier sur l’avis d’imposition.
Comment justifier des revenus locatifs ?
Les justificatifs habituels sont le bail signé, les quittances de loyer, les relevés bancaires montrant les encaissements et le dernier avis d’imposition faisant apparaître les revenus fonciers ou meublés. Pour une société, le grand livre des loyers et la liasse fiscale complètent le dossier. Conservez ces pièces pendant toute la durée du délai de reprise de l’administration.
Que risque une société qui oublie de payer la CRL ?
Un oubli expose en principe à un rappel de la contribution, assorti d’intérêts de retard calculés au mois et d’une majoration. La régularisation spontanée, avant toute relance de l’administration, limite généralement les pénalités. En cas de doute sur plusieurs exercices, mieux vaut faire le point avec un professionnel du chiffre avant de déposer les relevés rectificatifs.
L’auteur
juriste en droit immobilier
Je rédige et relis des compromis de vente pour des particuliers comme pour des petits investisseurs. Mon obsession : qu’aucune clause ne se retourne contre mon client.
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