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TRI immobilier : définition et calcul pas à pas

Découvrez le tri immobilier : définition, formule, calcul pas à pas, exemple avec crédit et erreurs à éviter pour évaluer votre rendement.

Nov 4, 2026

Graphique et tableau de calcul du tri immobilier avec loyers, crédit et revente sur un bureau.

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Le rendement brut affiché dans une annonce compare un loyer à un prix. Le TRI va plus loin : il intègre le moment où chaque euro sort ou rentre, le poids du crédit, la fiscalité et le prix de revente. Deux appartements au même rendement brut peuvent ainsi afficher des TRI très différents si l’un exige des travaux en année 3 ou se revend mal. La méthode tient en neuf étapes, réalisables en moins d’une heure avec un tableur, à condition d’avoir réuni les bons chiffres avant de commencer.

TRI immobilier : définition du taux de rendement interne

Le taux de rendement interne exprime la performance d’un investissement immobilier sous la forme d’un pourcentage annuel unique. Il répond à une question simple : si l’argent investi avait été placé sur un support qui rapporte un taux fixe chaque année, quel taux aurait produit exactement les mêmes entrées et sorties d’argent ? Ce taux est le TRI.

Son intérêt tient à trois propriétés. Il tient compte du calendrier des flux de trésorerie, ce qu’ignorent les rendements bruts ou nets. Il intègre la plus-value ou la moins-value de revente, souvent décisive sur une détention de dix ans. Enfin, il permet de comparer des placements de nature différente : un studio meublé, une maison louée nue, des parts de SCPI ou un contrat financier.

Formule du TRI et résolution par la méthode de Newton

Le TRI est défini à partir de la VAN (valeur actuelle nette). En notant F0 le flux initial (négatif, car c’est une sortie d’argent), F1 à Fn les flux des années suivantes et n la dernière année, le TRI est le taux qui vérifie :

VAN = F0 + F1/(1+TRI)^1 + F2/(1+TRI)^2 + … + Fn/(1+TRI)^n = 0

Cette équation n’a pas de solution algébrique dès que l’horizon dépasse quelques années. On la résout par approximations successives : on teste un taux, on calcule la VAN obtenue, puis on corrige le taux dans le sens qui rapproche la VAN de zéro. La méthode de Newton accélère cette recherche en utilisant la pente de la courbe de VAN pour estimer directement la correction à appliquer. C’est ce que font Excel, Google Sheets et les simulateurs TRI en ligne, en quelques itérations et sans intervention de l’utilisateur.

Matériel et prérequis pour calculer le TRI d’un investissement immobilier

Coût d’acquisition : prix d’achat du bien, frais de notaire (de l’ordre de 7 à 8 % dans l’ancien), frais de garantie et de dossier bancaire, travaux et ameublement éventuels.
Financement : montant et date de l’apport, capital emprunté, taux, durée, mensualité, assurance emprunteur, date de déblocage des fonds, tableau d’amortissement.
Exploitation : loyers bruts attendus, vacance locative prévisible, charges non récupérables (copropriété, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, entretien), impôt sur les revenus fonciers et prélèvements sociaux.
Sortie : horizon de détention, valeur de revente estimée, frais de vente, fiscalité de la plus-value, capital restant dû à la date de revente.
Outil : un tableur (Excel ou Google Sheets) avec les fonctions TRI et TRI.PAIEMENTS, ou une calculatrice financière, ou un simulateur TRI immobilier.
Conventions : dates précises des flux et choix explicite du périmètre (avant ou après impôt, avec ou sans financement).
Temps et niveau : compter 30 à 60 minutes pour un premier calcul ; aucune compétence en mathématiques financières n’est nécessaire au-delà de la saisie d’une formule.

Le chiffre le plus fragile de cette liste est presque toujours la valeur de revente. Pour la fixer sans optimisme, il vaut mieux partir de ventes réellement conclues dans le quartier et éviter les erreurs classiques d’estimation d’un bien, qui faussent le TRI autant qu’elles faussent une mise en vente.

Calculer le TRI immobilier pas à pas

Fixer la date de début de l’opération (année 0, en général la signature de l’acte) et l’horizon de détention, en nombre d’années ou par une date de revente.
Rassembler tous les flux de la période et les vérifier : dépenses initiales, loyers encaissés, charges décaissées, remboursements de crédit, impôts.
Calculer le flux initial : apport, plus frais d’acquisition, plus travaux non financés. Pour un calcul sans financement, retenir le montant total investi.
Calculer chaque flux annuel net : loyers encaissés, moins charges non récupérables, moins impôts, moins mensualités et assurance du crédit si le calcul inclut le financement.
Calculer le flux de revente : prix de revente, moins frais de vente, moins impôt sur la plus-value éventuel, moins capital restant dû.
Additionner ce flux de revente au flux d’exploitation de la dernière année pour obtenir le flux terminal.
Saisir dans le tableur une colonne de dates et une colonne de montants, le flux initial avec un signe moins et chaque année déficitaire également en négatif.
Appliquer =TRI(plage des montants) si les périodes sont des années régulières, ou =TRI.PAIEMENTS(montants; dates) si les flux tombent à des dates irrégulières.
Lire le résultat en pourcentage et le comparer au taux exigé (coût du crédit, rendement d’un placement de référence) pour valider ou écarter l’investissement.

La version anglaise des tableurs utilise IRR et XIRR à la place de TRI et TRI.PAIEMENTS. Dans Google Sheets en français, les noms sont identiques à ceux d’Excel, avec le point-virgule comme séparateur d’arguments.

Exemple chiffré : TRI d’un appartement locatif avec et sans crédit

Les hypothèses suivantes sont illustratives et servent uniquement à montrer la mécanique. Un appartement est acheté 150 000 €, avec 11 000 € de frais d’acquisition et 9 000 € de travaux, soit 170 000 € investis. Il se loue 850 € par mois, soit 10 200 € par an. Les charges non récupérables atteignent 2 400 € par an. Il est revendu au bout de dix ans 180 000 €, avec 8 000 € de frais de vente ; dans ce scénario, le prix de revente reste inférieur au prix d’acquisition majoré des frais et travaux retenus par l’administration fiscale, si bien qu’aucune plus-value n’est imposée.

Poste	Achat comptant	Crédit de 140 000 € sur 20 ans à 3,5 %
Flux année 0	170 000 € décaissés	30 000 € d’apport décaissés
Impôts annuels estimés	1 300 €	900 € (intérêts déductibles)
Crédit et assurance par an	aucun	10 143 €
Flux annuel net, années 1 à 9	6 500 € encaissés	3 243 € décaissés
Capital restant dû en année 10	aucun	82 109 €
Flux terminal année 10	178 500 € encaissés	86 648 € encaissés
TRI obtenu	environ 3,9 %	environ 5,0 %

Le rendement brut de ce bien est de 6 %, mais son TRI sans crédit tombe sous 4 % une fois les charges, l’impôt et les frais de revente intégrés. Avec un crédit, le TRI de l’apport monte à 5 % : c’est l’effet de levier, positif ici parce que le projet rapporte un peu plus que ce que coûte l’emprunt. Avec un taux d’emprunt plus élevé ou une revente plus basse, le levier jouerait dans l’autre sens. Le prix d’achat pèse lourd dans ce résultat, d’où l’intérêt de bien préparer la négociation du prix avant de signer.

TRI et VAN : deux lectures des mêmes flux de trésorerie

La VAN part d’un taux fixé à l’avance (le rendement exigé) et donne un résultat en euros. Le TRI fait l’inverse : il cherche le taux pour lequel la VAN vaut zéro. Dans l’exemple sans crédit, la VAN calculée à 4 % est d’environ moins 1 100 € et celle calculée à 3 % d’environ 13 400 € : le TRI se situe logiquement entre les deux.

Les deux indicateurs se complètent. La VAN indique combien de richesse un projet crée au-dessus du rendement exigé, ce qui permet de comparer des projets de tailles différentes. Le TRI est plus parlant pour comparer des placements entre eux, mais il ne dit rien du montant gagné : un TRI de 8 % sur 20 000 € ne crée pas la même valeur qu’un TRI de 5 % sur 200 000 €.

Interpréter un TRI immobilier : à quel taux le comparer

Un TRI n’est ni bon ni mauvais dans l’absolu. Des grilles circulent en ligne qui classent les résultats par paliers, mais elles ignorent le risque et le contexte. Trois points de comparaison sont plus utiles :

Le coût du crédit, assurance comprise : si le TRI du projet sans financement est inférieur à ce coût, emprunter dégrade la rentabilité au lieu de l’améliorer.
Un placement sans risque ou peu risqué : l’immobilier locatif demande du temps, de la gestion et immobilise le capital ; son TRI doit rémunérer cet effort au-dessus d’un fonds en euros ou d’un livret réglementé.
Les autres projets étudiés : à périmètre identique (même horizon, même traitement fiscal), le TRI départage deux biens mieux que leur rendement brut.

Un TRI très élevé mérite d’être vérifié avant d’être célébré. Il traduit souvent un apport minime, une hypothèse de revente généreuse ou une charge oubliée.

TRI d’une SCPI et simulateurs TRI en ligne

Le cas des SCPI

Pour une SCPI, le flux initial est le prix de souscription des parts, frais de souscription inclus (ils représentent souvent autour de 10 % du montant investi). Les flux annuels sont les dividendes versés, après le délai de jouissance pendant lequel les parts ne rapportent rien. Le flux final correspond au prix de retrait ou de cession des parts. Les sociétés de gestion publient généralement un TRI historique sur 5, 10 ou 15 ans ; il reflète le passé du fonds et ne garantit pas la performance future.

Ce que valent les simulateurs

Un simulateur TRI immobilier fait gagner du temps et sert de contrôle croisé avec un calcul fait au tableur. Sa limite est la transparence : certains ignorent la fiscalité, d’autres fixent une revalorisation annuelle du bien par défaut. Avant de se fier au résultat, vérifier quelles hypothèses sont figées et lesquelles peuvent être modifiées.

Erreurs à éviter dans le calcul du TRI immobilier

Oublier le signe du flux initial : sans au moins une valeur négative, Excel renvoie l’erreur #NOMBRE!.
Mélanger les périmètres : comparer un TRI avant impôt avec un TRI après impôt, ou un calcul avec crédit avec un calcul comptant, n’a pas de sens.
Sous-estimer les charges : des travaux de copropriété déjà votés modifient directement les flux des premières années.
Négliger la performance énergétique : un logement mal classé au DPE peut voir sa mise en location restreinte et sa valeur de revente décotée.
Ignorer la vacance locative : compter douze mois de loyer par an sur dix ans revient à supposer qu’aucun locataire ne part jamais.
Surestimer la revente : une revalorisation annuelle optimiste peut, à elle seule, faire gagner plusieurs points de TRI.
Prendre le TRI pour un taux de placement garanti : la formule suppose implicitement que les loyers encaissés sont réinvestis au même taux, ce qui est rarement le cas. La fonction TRIM (taux de rendement interne modifié) permet de fixer un taux de réinvestissement plus réaliste.

Les pièges liés aux charges de copropriété et au DPE se repèrent avant l’achat. Savoir lire les procès-verbaux d’assemblée générale évite de découvrir un ravalement voté juste après la signature, et passer en revue les diagnostics obligatoires du bien fournit des données d’entrée fiables pour le calcul.

Côté fiscalité, les règles de plus-value immobilière et d’imposition des loyers dépendent du régime choisi (location nue, meublée, société) et évoluent régulièrement. Pour un projet engageant, faire valider ces hypothèses par un notaire ou un conseiller fiscal reste une précaution raisonnable.

Contrôler et mettre à jour le résultat du TRI

Un calcul de TRI se vérifie avant d’être utilisé. Le contrôle le plus rapide consiste à calculer la VAN au taux trouvé avec la fonction VAN du tableur, ou en actualisant chaque flux à la main : le résultat doit être très proche de zéro. Ensuite, un test de sensibilité montre la solidité du projet. Il suffit de faire varier une hypothèse à la fois (loyer, prix de revente, taux du crédit, vacance) et d’observer l’écart de TRI. Si une baisse de 5 % du prix de revente fait chuter le TRI sous le coût du crédit, le projet repose sur un pari.

Le fichier mérite enfin d’être tenu à jour pendant la détention : remplacer les loyers prévus par les loyers réellement encaissés, intégrer les travaux réalisés et la nouvelle estimation du bien. Le TRI réel ainsi suivi aide à choisir le bon moment pour revendre. Pour fiabiliser les hypothèses dès l’achat, l’examen du bien compte aussi : les points relevés lors de la visite d’un appartement à investir se traduisent souvent en travaux, donc en flux à prévoir.

Cas particuliers du calcul de TRI en immobilier

Le TRI tient-il compte de l’inflation ?

Pas directement : le TRI calculé sur des flux en euros courants est un taux nominal. Pour raisonner en pouvoir d’achat, on compare ce TRI à l’inflation attendue ou on saisit des flux déflatés. Revaloriser les loyers chaque année dans le tableur reste la façon la plus simple d’intégrer l’inflation aux hypothèses.

Faut-il calculer le TRI avant ou après impôts ?

Les deux versions sont utiles. Le TRI avant impôt compare des biens entre eux, le TRI après impôt mesure ce que l’investisseur gardera réellement. L’essentiel est de ne jamais comparer deux résultats calculés selon des conventions différentes.

Un TRI négatif signifie-t-il une perte d’argent ?

Oui : un TRI inférieur à zéro indique que la somme des flux encaissés, revente comprise, ne couvre pas l’argent engagé. Un TRI positif mais inférieur au coût du crédit ou à l’inflation traduit, lui, un enrichissement réel faible voire nul.

Quel horizon de détention retenir pour un TRI locatif ?

L’horizon doit correspondre à la durée de détention réellement envisagée. Sur moins de cinq ans, les frais d’acquisition pèsent lourd et le TRI est souvent faible ; calculer plusieurs horizons (10, 15, 20 ans) montre à partir de quand l’opération devient intéressante.

L’auteur

Yolande Poulain

consultante en évaluation immobilière

Je teste moi-même ce que je recommande. Ma spécialité : estimation, diagnostics et copropriété.

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